"필리핀 메트로마닐라 콘도 공급 과잉 심화, 3년분 재고↑…개발사들 할인·분할납부 등 혜택 강화. 계약 취소 증가로 인한 시장 불확실성과 글로벌 경제 영향 분석. 구매자 주목할 프로모션 전략 제시."
Leechiu Property Consultants (LPC)가 2025년 4월초에 발표한 보고서에 따르면, 수도권 지역의 콘도미니엄 공급 과잉이 현재 38개월로 추산되고 있습니다. 이는 공급량은 계속 증가하고 있지만 약 9,000건의 계약 취소가 발생했기 때문입니다.
최신 LPC 보고서에 따르면, 올해 1분기에 걸쳐 수도권에서 판매 중인 622개 건물에서 총 81,400개의 잔여 콘도미니엄 유닛이 있었으며, 이를 소화하는 데 약 38개월 이상(3년 이상)이 걸릴 것으로 예상됩니다. 이전에는 시장이 정상적으로 최대 12개월을 넘지 않을 것이라고 전망되었지만, 상황이 크게 악화되었습니다.
"3년이라는 기간은 길게 느껴질 수 있지만, 콘도미니엄 건물들은 일반적으로 3~4년에 걸쳐 건설됩니다."라고 LPC Research and Consultancy director Roy Golez Jr.가 마카티시에서 열린 브리핑에서 말했습니다.
"현재 대부분의 개발업체들은 대략 5년 안에 완공하여 인도하므로, 현금 흐름 측면에서는 큰 업체들이 30~40%의 판매율을 달성하면 충분히 커버할 수 있습니다."라고 그는 덧붙였습니다.
올해 첫 3개월 동안 신규 분양은 직전 분기 대비 77% 감소한 1,347유닛으로, 최근 5년 중 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 반면, 수요는 14% 증가한 6,508유닛을 기록했으며, 이전 분기에는 약 9,000건의 계약 취소가 있었습니다.
"계약 취소 수치는 증가하지 않고 있습니다. 오히려 안정적이거나 감소하는 추세이기 때문에, 공급 과잉 증가폭이 예전처럼 급격하지 않습니다. 개발업체들에게 필요한 것은 꾸준한 판매를 창출하는 것이며, 신규 분양이 거의 없는 상황입니다."라고 골레즈는 설명했습니다.
최신 데이터는 2024년 11월 LPC가 추산한 6,000건의 계약 해지로 인해 공급 과잉이 34개월에 해당했던 것에서 증가한 것을 반영합니다.
이 문제를 해결하기 위해 개발업체들은 다양한 할인과 혜택을 제공하고 있습니다. 예를 들어, 입주 가능 유닛의 경우 최대 42개월까지 분할 납부를 연장하고, 최대 120개월까지 지불을 연기할 수 있는 조건을 제공하며, 사전 분양 유닛의 경우 최대 72개월까지 분할 납부를 연장할 수 있는 조건을 제시하고 있습니다.
"대부분의 개발업체들은 가격을 낮추는 것을 꺼리고 있지만, 실제로는 할인 및 신용 결제 조건을 통해 가격 인하 효과를 제공하고 있는 셈입니다."라고 골레즈는 말했습니다.
"현재로서는 콘도를 구입하려고 고민해왔던 사람들이 개발업체들의 다양한 프로모션을 확인할 좋은 기회입니다. 가격은 그대로 유지되지만, 더 적은 이자와 더 쉬운 결제 조건이 제공되고 있습니다."라고 그는 덧붙였습니다.
최신 데이터에 따르면, 수도권에는 총 758,400개의 콘도미니엄 유닛이 있으며, 이 중 610,000유닛이 입주 가능 상태입니다. 이 중 96%가 이미 판매되었습니다. 또한 사전 분양 중인 유닛은 148,000유닛으로, 이 중 63%가 판매되었습니다.
가격 세그먼트별로 나누어 보면, 럭셔리 시장에서는 지난해 4분기 강한 성장을 이룬 후 다소 주춤하면서 올해 1분기 매출이 39% 감소한 72유닛을 기록했습니다. 반면, 중산층 시장은 21% 증가한 803유닛, 상위 중산층은 49% 증가한 2,304유닛, 프리미엄 시장은 26% 증가한 1,649유닛, 고급 시장은 15% 증가한 1,680유닛을 기록했습니다.
골레즈는 또한 공급 과잉이 수도권에만 국한되어 있지만, 다른 지역의 구매자 인식에도 영향을 미쳤다고 지적했습니다. 특히, 다바오, 세부, 바콜로드와 같은 지역에서도 공급량이 1년 미만이었음에도 불구하고 중개인들의 우려가 나타나고 있다고 밝혔습니다.
앞으로의 전망에 대해 골레즈는 미국 도널드 트럼프 대통령의 상호 관세 정책이 판매에 어떤 영향을 미칠지 여부를 두고 시장이 아직 관망 모드라고 언급했습니다.
"현재 회복 단계에 있지만, 글로벌 불확실성이 시장에 대한 신뢰를 저하시킬 가능성이 있습니다. 주거 시장은 인식에 크게 영향을 받으며, 이러한 인식이 우리 시장에도 올래 4월부터 계속 영향을 미치고 있습니다."라고 그는 말했습니다.
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